🏠 2025년 지분형 모기지 도입! 내 집 마련의 새로운 길 열릴까?

2025년 하반기, 정부가 지분형 주택담보대출(지분형 모기지) 시범사업을 본격 추진합니다.

이번 제도는 무주택 실수요자가 적은 자본으로도 내 집 마련을 할 수 있도록 정부가 직접 주택 구입에 공동 투자자로 참여하는 방식입니다. 과연 이 제도는 실수요자에게 도움이 될까요? 구조, 장단점, 우려사항까지 자세히 정리해드립니다.

 

 

 

 

🗂️ 지분형 모기지 한눈에 보기

항목내용

도입 시기	2025년 하반기 시범사업 시작 예정
대상자	무주택 실수요자
운영기관	주택금융공사(주금공) 등 공공정책금융기관
지원방식	정부가 주택 지분 투자자로 참여 (공동 소유)
예시 구조	10억 원 주택 구매 시 → 본인 1억 + 대출 4억 + 주금공 지분 5억
거주 비용	정부 지분에 대해 은행 이자보다 낮은 사용료 납부
장점	초기 자금 부담 완화, 주택 선택 자유
단점	공동 소유로 인한 처분 제한, 시세 차익 일부는 정부 귀속
주의사항	지분 정산 구조 복잡, 자산 형성 한계 가능성
정책 일정	6월 중 도입 로드맵 발표 예정

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🧩 지분형 모기지란?

지분형 모기지란 정부(또는 공공기관)가 개인과 함께 주택을 공동으로 소유하는 새로운 형태의 대출 방식입니다.

• 예시
  10억 원짜리 주택을 구매할 경우:
  • 본인 자금: 1억 원
  • 은행 대출: 4억 원
  • 주택금융공사(주금공) 지분 투자: 5억 원

이렇게 공동으로 소유하게 되며, 주금공의 지분에 대해서는 은행보다 낮은 사용료를 매달 납부하며 거주하게 됩니다.

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🏗 제도 핵심 내용 한눈에 보기

• 도입 시기: 2025년 하반기 시범사업 예정
• 운영 기관: 주택금융공사(주금공) 등
• 시범 물량: 약 1,000호
• 필요 재원: 약 4,000억 원
• 지원 대상: 무주택 실수요자
• 주택 가격 상한:
  • 서울: 10억 이하
  • 경기: 6억 이하
  • 지방: 4억 이하
• 주택 선택 방식: 참가자가 직접 원하는 주택을 선택

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💡 제도 장점

✅ 초기 자금 부담 대폭 축소

• 자기자금 1.5억 원으로 10억 원 주택 구매 가능 (LTV 70% 적용 시)

✅ 저렴한 사용료

• 정부 지분에 대해서는 은행 대출보다 낮은 이율의 사용료만 납부

✅ 지분 추가 매입 가능

• 여유가 생기면 정부 지분을 추가로 매입해 단독 소유로 전환 가능

✅ 가격 하락 시 보호 장치

• 주택 매각 시 손실은 정부가 후순위 투자자로서 일부 부담

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⚠️ 제도 단점과 유의점

❗ 완전한 소유권은 아님

• 공동명의로 등기되기 때문에 마음대로 팔거나 담보로 잡기 어려움

❗ 시세 상승 이익의 절반은 정부 몫

• 자산 형성에 한계

❗ 정산 구조 복잡

• 매각 또는 정부 지분 매입 시 복잡한 절차 및 추가 비용 발생 가능

❗ 민간 확장성 부족

• 낮은 수익성으로 민간 금융기관 참여 유도 어려움

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🧠 전문가 분석과 과거 실패 사례

• 유사 정책: 과거 박근혜·문재인 정부 시절에도 도입 시도 → 정착 실패
• 소비자 선호: 한국인은 여전히 **'완전한 소유'**를 선호해 수요 저조 가능성
• 시장 영향: 매수 진입 장벽이 낮아져 부동산 가격 상승 우려
• 정치 변수: 조기 대선 정국이 변수로 작용할 수 있음

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🧾 종합 평가 및 조언

항목평가

초기 자금 부담	✅ 완화 효과 큼
자산 형성	⚠️ 제한적
실효성	❓ 수요자 반응에 따라 갈릴 듯
리스크	공동 소유 구조에 따른 법적·재정적 불편

 

👉 조언:
지분형 모기지는 현금 여력이 부족한 무주택 실수요자에게 새로운 기회가 될 수 있습니다.
다만, 공동 소유 구조의 제약과 정산 방식의 복잡성 등을 충분히 이해하고 판단하는 것이 중요합니다.

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📅 향후 일정

금융위원회는 2025년 6월 3일 이후 시범사업을 시행하겠다고 밝혔으며,
구체적인 로드맵은 6월 중 발표될 예정입니다.